Depuis 2016, les DPE réalisés au travers de la méthode 3CL dans les communes de plus de cent mille habitants font ressortir un chiffre qui ne laisse pas indifférents les investisseurs de biens immobiliers situés en Ile-de-France : le parc immobilier de Boulogne-Billancourt compte le plus de logements énergivores, soit les fameux logements classés F ou G au DPE, dits passoires énergétiques, dont les pouvoirs publics ne veulent plus. Cette étude, réalisée par la start-up Bevouac, dédiée à l’investissement locatif dans l’ancien, apparait comme une excellente opportunité pour ses clients en termes de rentabilité : achat peu onéreux et très bonne rentabilité après la réalisation de travaux de réhabilitation au meilleur prix. Mais côté propriétaires vendeurs et bailleurs de Boulogne-Billancourt, en plus d’être synonyme de prix de vente ou de loyer à la baisse, détenir un logement trop consommateur d’énergie est beaucoup moins réjouissant depuis le 1er janvier 2022 et jusqu’en 2028. Pourquoi ?
Vente et location de passoires énergétiques : des annonces immobilières dévalorisantes
Les obligations des vendeurs et bailleurs au regard du contenu des annonces immobilières sont plus nombreuses depuis le 1er janvier 2022. En effet, ils doivent désormais indiquer le montant des charges annuelles en termes d’énergie et indiquer l’année de prise en compte des prix de l’énergie pour définir cette valeur. Ce montant de dépenses énergétiques, lorsqu’il s’agit de passoires énergétiques, soit de logements classés F ou G au DPE, risque donc de dissuader bon nombre d’acquéreurs et locataires potentiels ou de les encourager à négocier le prix de vente ou le loyer de la location. En plus, en raison du statut particulier de leur logement, ils devront aussi ajouter la mention « Logement à consommation énergétique excessive », une autre obligation qui stigmatise leur logement et ne risque pas de le promouvoir sur le marché de l’immobilier.
Passoires énergétiques : une escalade de contraintes et de sanctions dès le 25 août 2022
Les propriétaires vendeurs ou bailleurs de passoires énergétiques seront aussi soumis à d’autres contraintes au fil du temps, instaurées notamment par la loi Climat et Résilience promulguée le 24 août 2021. Ainsi, à compter du 25 août 2022, il ne sera plus possible aux bailleurs de logements classés F ou G au DPE d’augmenter le loyer de leur bien, que celui-ci soit déjà loué, que le bail soit renouvelé ou qu’il fasse l’objet d’une nouvelle location. Cette première mesure contraignante pour les bailleurs de passoires énergétiques se poursuivra par une autre beaucoup plus sévère : l’interdiction de louer dès 2023 certains logements classés G au DPE (ceux qui consomment plus de 450 kWh/m2.an d’énergie finale), puis dès 2025, tous les logements classés G et enfin dès 2028, tous les logements classés F. Quant aux propriétaires de maisons individuelles ou d’immeubles en monopropriété de classe F ou G au DPE, ils devront faire réaliser un audit énergétique, en plus du diagnostic de performance énergétique, pour toute vente réalisée à compter du 1er septembre 2022.
