Lors de la signature d’un bail de location, l’état des risques et pollutions (ERP) fourni au locataire doit avoir été réalisé moins de six mois auparavant. Telle est la disposition incluse dans l’article réglementaire R.125-26 du Code de l’environnement toujours en vigueur en ce mois de juin 2022. Une affaire jugée devant la cour d’appel de Paris en février 2022 a permis de confirmer cette mesure ainsi que les sanctions que fait encourir tout défaut d’application de cette directive, même si du point de vue de la jurisprudence, les conclusions des juridictions diffèrent car elles ne font pas toutes preuve de la même sévérité. Nos agences de diagnostics immobiliers de Paris et des Hauts-de-Seine commentent ici cette affaire et vous conseillent.
État des risques et pollutions : bailleurs, voici le risque que vous encourez s’il a plus de 6 mois
Devant la cour d’appel de Paris, un bailleur qui avait fourni un état des risques et pollutions de plus de six mois (plus de deux ans et demi) lors de la signature du bail, a eu la mauvaise surprise de voir le bail annulé par cette juridiction sur la demande du locataire. En effet, le locataire a reproché au bailleur ce manque de rigueur et en a profité par la même occasion pour retourner la procédure contre le propriétaire du bien : effectivement, depuis le début de l’affaire, c’était le locataire qui était poursuivi par le bailleur, et ce, pour non-paiement des loyers. La résolution du bail, requise par le locataire, a été prononcée par un arrêt de la cour d’appel de Paris le 2 février dernier en vertu de l’article L125-5, V du Code de l’environnement qui stipule qu’en cas de non-conformité de l’ERP (ou absence d’ERP), le locataire est en droit de poursuivre la résolution du contrat ou exiger que le montant du loyer soit diminué.
Sanctions contre le bailleur d’un ERP non conforme : des sanctions toujours appliquées ?
Au regard de la jurisprudence, la fourniture d’un ERP qui n’est plus valide ou son absence ne constitue pas forcément une faute qui permet au locataire de demander d’office la résolution du contrat de location. En effet, nombreuses sont les juridictions qui estiment que cette sanction est démesurée comparée à la faute commise, soit un dépassement de la durée de validité de l’état des risques et pollutions fourni. D’ailleurs, précédemment, la Cour de cassation avait cassé l’arrêt de la cour d’appel de Versailles qui était allée dans le même sens que celle de Paris. En effet, cette Haute Juridiction, à l’instar d’autres, avait estimé que le locataire n’avait pas fourni de justificatifs prouvant qu’il avait subi un préjudice conséquent à la suite de la négligence du bailleur, préjudice qui aurait pu justifier du bien-fondé d’une décision de résolution de bail.
